Для кого-то оценка недвижимости - это способ снизить риски во время сделки с недвижимостью из-за неверно определенной стоимости объекта, а для кого-то просто требование законодательства. Так или иначе, столкнуться с необходимостью определить стоимость объекта собственности может каждый.

Нужен повод?

В ряде случаев оценка объектов недвижимости (оценка помещений и зданий) необязательна, тем не менее, сделать ее целесообразно. Добровольная оценка недвижимого имущества позволяет уменьшить расходы и увеличить совокупный доход от операции с имуществом, справедливо возместить ущерб, отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.

Оценка недвижимости может проводиться для следующих целей:

1. совершения сделок купли-продажи;

2. внесения в уставный капитал;

3. определения залоговой стоимости для целей кредитования;

4. страхования;

5. сдачи в аренду;

6. раздела имущества;

7. оптимизации налогообложения;

8. реструктуризации компании;

9. утилизации предприятия;

10. реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;

11. судопроизводства.

Независимая оценка недвижимости, как вид услуги, разделяется на два принципиально разных типа: оценка жилой недвижимости и оценка коммерческой недвижимости.

Коммерческая собственность

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости в регионе, естественное удорожание недвижимого имущества, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Специалисты отмечают, что при оценке встроенных помещений (1-ый, цокольный этаж или подвал жилого дома, помещение в административном здании или бизнес-центре) наиболее адекватную стоимость позволяет выяснить сравнительный подход и подход, основанный на оценке доходности помещения. Если же необходимо оценить целое здание, обычно используется затратный подход.

Специализированные компании предлагают несколько видов оценки в зависимости от целей собственника, среди них можно выделить оценку величины арендной ставки и объектов незавершенного строительства.

1. Оценка арендной платы. У многих предпринимателей аренда съедает «львиную долю» оборотных средств, после чего не остается денег ни на ремонт, ни на амортизацию оборудования. Отчет об оценке арендной платы может быть компромиссным решением, удовлетворяющим как арендатора, так и арендодателя.

2. Оценка объектов незавершенного строительства. Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие инвесторы готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. В быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства - задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Жилая недвижимость

Оценка жилой недвижимости включает оценку жилых домов, квартир и комнат в них, объектов долевого участия в квартирах. Она подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность. Наиболее точный и достоверный результат при оценке квартир дает сравнительный подход, в частности, метод сравнения продаж, который основывается на реальных предложениях о продаже квартир.

Оценка загородной недвижимости (коттеджей, домов, дач) в условиях высокого уровня спроса особенно актуальна, потому что цены предложений формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов.

При покупке загородной недвижимости риск отдать лишние деньги гораздо выше, чем при приобретении городской квартиры. Оценивать загородную недвижимость по метражу и местоположению, как жилье в мегаполисе, не принято, необходимо учитывать гораздо больше критериев: удаленность от города и железнодорожной станции, направление, наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы и воды, внутреннюю инфраструктуру, качество подъездных путей. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Наш Дом» Андрея Озорнина, стоимость загородного дома складывается из следующих составляющих:

1. стоимость приобретения земельного участка;

2. социальная инфраструктура поселка;

3. инженерно-коммуникационное обеспечение

4. проектные работы;

5. строительно-монтажные работы;

6. благоустройство, ландшафтные работы;

7. затраты на девелопмент (в т.ч. стоимость кре- дитных ресурсов);

8. затраты на организацию продаж.